Μία από τις πιο απαιτητικές περιόδους των τελευταίων ετών διανύει η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα. Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), οι αλλαγές στα πολεοδομικά κίνητρα δόμησης, η έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος για το Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο και οι εκκρεμείς προσφυγές που αναμένεται να εξεταστούν από το Ανώτατο Δικαστήριο έχουν διαμορφώσει ένα νέο τοπίο για την αγορά ακινήτων. Μέσα σε αυτό το περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας, ιδιοκτήτες, επενδυτές, μηχανικοί και κατασκευαστές παρακολουθούν στενά κάθε νέα δικαστική εξέλιξη, καθώς οι αποφάσεις του ΣτΕ επηρεάζουν πλέον όχι μόνο τον τρόπο έκδοσης των οικοδομικών αδειών, αλλά και την ασφάλεια των επενδύσεων.
Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσεται και η πρόσφατη υπ’ αριθμ. 806/2026 απόφαση του Ε’ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας. Αν και δεν αφορά άμεσα τα πολεοδομικά κίνητρα ή τους όρους δόμησης του ΝΟΚ, έρχεται να δώσει απαντήσεις σε ένα ζήτημα που μπορεί να αποδειχθεί εξίσου κρίσιμο για εκατοντάδες υποθέσεις που βρίσκονται ή θα βρεθούν στα δικαστήρια.
Με την απόφασή του, το Ανώτατο Δικαστήριο αποσαφηνίζει πότε θεωρείται ότι ένας πολίτης έχει αποκτήσει γνώση μιας οικοδομικής άδειας και κατά συνέπεια, από ποιο χρονικό σημείο αρχίζει να υπολογίζεται η προθεσμία των 60 ημερών για την άσκηση αίτησης ακύρωσης. Η ερμηνεία αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς από αυτήν εξαρτάται αν μια προσφυγή θα εξεταστεί επί της ουσίας ή θα απορριφθεί ως εκπρόθεσμη, χωρίς καν να ελεγχθεί αν η οικοδομική άδεια είναι σύννομη.
Στην πράξη, το ΣτΕ υιοθετεί μια αυστηρότερη προσέγγιση. Κρίνει ότι η προθεσμία δεν αρχίζει απαραίτητα όταν ο ενδιαφερόμενος παραλάβει από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης τον πλήρη διοικητικό φάκελο της άδειας. Μπορεί να θεωρηθεί ότι έχει ήδη ξεκινήσει πολύ νωρίτερα, εφόσον υπάρχουν αντικειμενικά στοιχεία που αποδεικνύουν ότι γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει πως η άδεια είχε εκδοθεί και ότι το έργο είχε ήδη αρχίσει να υλοποιείται. Με άλλα λόγια, η καθυστέρηση στην αναζήτηση του φακέλου ή στην άσκηση της προσφυγής μπορεί να οδηγήσει στην απώλεια του δικαιώματος δικαστικής προστασίας.
Η απόφαση εκδόθηκε με αφορμή προσφυγή που κατατέθηκε κατά οικοδομικής άδειας στη Νέα Ερυθραία και αποτέλεσε την αφορμή για να αποσαφηνίσει το Ανώτατο Δικαστήριο πώς πρέπει να ερμηνεύεται η έννοια της «πλήρους γνώσης».
Η συγκεκριμένη άδεια είχε εκδοθεί τον Δεκέμβριο του 2022 για την ανέγερση συγκροτήματος τεσσάρων κατοικιών, με δύο υπόγεια, σοφίτες, κολυμβητικές δεξαμενές και άλλες συνοδευτικές κατασκευές. Λίγους μήνες αργότερα αναθεωρήθηκε μόνο ως προς τη μελέτη αντιστήριξης των εκσκαφών, χωρίς να μεταβληθούν οι όροι δόμησης.
Κατά της άδειας προσέφυγαν γειτονικοί ιδιοκτήτες και περιβαλλοντικά σωματεία, υποστηρίζοντας ότι η ανέγερση του κτιρίου θα επηρέαζε αρνητικά τη θέα των γειτονικών ακινήτων, ενώ παράλληλα θα αλλοίωνε τον χαρακτήρα της περιοχής.
Πριν, όμως, το ΣτΕ εξετάσει αν οι ισχυρισμοί αυτοί ευσταθούσαν, προέκυψε ένα διαφορετικό ζήτημα, το οποίο τελικά αποδείχθηκε καθοριστικό για την έκβαση της υπόθεσης. Συγκεκριμένα, αν η προσφυγή είχε ασκηθεί μέσα στη νόμιμη προθεσμία ή αν είχε ήδη χαθεί το σχετικό δικαίωμα λόγω καθυστέρησης.
Οι προσφεύγοντες υποστήριξαν ότι απέκτησαν πλήρη γνώση της οικοδομικής άδειας μόλις τον Ιούνιο του 2024, όταν, ύστερα από εισαγγελική παραγγελία, κατάφεραν να λάβουν από την Υπηρεσία Δόμησης ολόκληρο τον διοικητικό φάκελο της άδειας. Κατά την άποψή τους, από εκείνη τη χρονική στιγμή έπρεπε να αρχίσει να μετρά η προθεσμία των 60 ημερών για την κατάθεση της αίτησης ακύρωσης.
Το Συμβούλιο της Επικρατείας ωστόσο δεν συμμερίστηκε αυτή την ερμηνεία. Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης, οι ενδιαφερόμενοι είχαν αποκτήσει γνώση της οικοδομικής δραστηριότητας αρκετούς μήνες νωρίτερα. Το δικαστήριο έλαβε υπόψη ότι η οικοδομική άδεια είχε αναρτηθεί στο σύστημα e-Άδειες και στη Διαύγεια, ότι στο εργοτάξιο είχε τοποθετηθεί η προβλεπόμενη πληροφοριακή πινακίδα, ότι οι εκσκαφές είχαν ολοκληρωθεί και ότι η πρόοδος του έργου ήταν εμφανής, όπως προέκυπτε και από τα στοιχεία του Ελεγκτή Δόμησης.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δόθηκε και στο γεγονός ότι οι προσφεύγοντες ήταν γειτονικοί ιδιοκτήτες και περιβαλλοντικοί φορείς, δηλαδή πρόσωπα που είχαν άμεσο ενδιαφέρον για την εξέλιξη του έργου. Κατά την κρίση του ΣτΕ, είχαν κάθε δυνατότητα να ζητήσουν εγκαίρως τον φάκελο της άδειας και να κινηθούν δικαστικά πολύ νωρίτερα.
Για τον λόγο αυτό η αίτηση ακύρωσης απορρίφθηκε ως εκπρόθεσμη, χωρίς το δικαστήριο να εξετάσει αν πράγματι υπήρχαν πολεοδομικές παραβάσεις στην έκδοση της άδειας.
Το σημαντικότερο στοιχείο της απόφασης είναι ότι το ΣτΕ δίνει μια πιο αυστηρή ερμηνεία στην έννοια της «πλήρους γνώσης» μιας οικοδομικής άδειας. Όπως επισημαίνει, δεν απαιτείται ο ενδιαφερόμενος να έχει στα χέρια του όλα τα σχέδια, τα τοπογραφικά διαγράμματα ή τις τεχνικές μελέτες προκειμένου να θεωρηθεί ότι γνωρίζει την άδεια.
Αρκεί να υπάρχουν στοιχεία από τα οποία προκύπτει ότι γνώριζε την έκδοσή της, ποιο έργο επρόκειτο να κατασκευαστεί και ότι οι εργασίες είχαν ήδη ξεκινήσει. Η πληροφοριακή πινακίδα του εργοταξίου, οι εκσκαφές, η πρόοδος της οικοδομής ή άλλα αντικειμενικά δεδομένα μπορούν, σύμφωνα με το δικαστήριο, να αρκούν ώστε να ενεργοποιηθεί η προθεσμία για την προσβολή της άδειας.
Με άλλα λόγια, η παραλαβή του πλήρους διοικητικού φακέλου από την Πολεοδομία δεν αποτελεί πάντοτε το χρονικό σημείο από το οποίο αρχίζει να μετρά η προθεσμία για την άσκηση προσφυγής.
Πέρα από τη συγκεκριμένη υπόθεση, η απόφαση 806/2026 δημιουργεί ένα σημαντικό νομολογιακό προηγούμενο για όλες τις μελλοντικές προσφυγές κατά οικοδομικών αδειών. Το Συμβούλιο της Επικρατείας ουσιαστικά υπενθυμίζει ότι στις πολεοδομικές διαφορές δεν αρκεί να υπάρχουν σοβαροί λόγοι αμφισβήτησης μιας άδειας. Εξίσου καθοριστικός είναι ο χρόνος αντίδρασης του ενδιαφερομένου.
Για ιδιοκτήτες ακινήτων, γείτονες, δήμους, επενδυτές αλλά και περιβαλλοντικούς συλλόγους, το μήνυμα είναι σαφές. Από τη στιγμή που αντιλαμβάνονται ότι ένα έργο έχει ξεκινήσει και θεωρούν ότι θίγονται τα δικαιώματά τους, θα πρέπει να κινηθούν άμεσα, να ζητήσουν τον διοικητικό φάκελο και να εξετάσουν τις νομικές επιλογές τους. Διαφορετικά, ακόμη και αν η οικοδομική άδεια παρουσιάζει σοβαρές πολεοδομικές πλημμέλειες, υπάρχει το ενδεχόμενο το δικαστήριο να μην εξετάσει ποτέ την ουσία της υπόθεσης, αλλά να απορρίψει την προσφυγή αποκλειστικά ως εκπρόθεσμη.
Περισσότερες ειδήσεις
Πολυτελείς κατοικίες: «Σωσίβιο» για τις υψηλές ανάγκες η συνιδιοκτησία
