Μπορεί η κατασκευή μικρότερων κατοικιών να μοιάζει με την προφανή απάντηση στο πρόβλημα της στεγαστικής προσιτότητας, στην πράξη όμως η οικονομική εξίσωση δεν είναι τόσο απλή. Για αρκετούς κατασκευαστές στις ΗΠΑ, ένα μικρό σπίτι που προορίζεται για ανθρώπους που κάνουν τα πρώτα τους βήματα στην αγορά κατοικίας αφήνει τόσο περιορισμένο περιθώριο κέρδους, ώστε συχνά δεν αποτελεί ελκυστική επένδυση.
Το πρόβλημα αποκτά μεγαλύτερη σημασία σε μια αγορά όπου οι προσιτές επιλογές έχουν ήδη περιοριστεί δραστικά. Σήμερα υπάρχουν περίπου 300.000 λιγότερες κατοικίες πρώτης αγοράς σε σχέση με την περίοδο πριν από την πανδημία, ενώ η τυπική τιμή μιας τέτοιας κατοικίας στις ΗΠΑ έχει αυξηθεί από 256.000 δολάρια το 2019 σε 344.000 δολάρια το 2026.
Την πίεση που αντιμετωπίζει ο κατασκευαστικός κλάδος περιγράφει ο Lamonte Grulke, ανεξάρτητος εργολάβος και κατασκευαστής κατοικιών στο Little Rock του Αρκάνσας. Όπως εξηγεί στο Realtor.com, η κατασκευή μιας μικρής κατοικίας μπορεί να απαιτεί λιγότερα υλικά, όμως ένα μεγάλο μέρος των υπόλοιπων εξόδων παραμένει σχεδόν αμετάβλητο ανεξάρτητα από το μέγεθός της.
Ο Grulke δίνει ως χαρακτηριστικό παράδειγμα το κόστος ηλεκτρολογικών εργασιών. Ο ηλεκτρολόγος με τον οποίο συνεργάζεται χρεώνει τουλάχιστον 6.500 δολάρια για την εγκατάσταση σε μία κατοικία, είτε αυτή έχει επιφάνεια περίπου 93 τ.μ. είτε περίπου 149 τ.μ.
Παρόμοια είναι η εικόνα και στις υδραυλικές εργασίες, όπου η τελική δαπάνη εξαρτάται περισσότερο από παράγοντες όπως η θέση του κτιρίου, οι συνδέσεις και το βάθος των εγκαταστάσεων και όχι απλώς από τα τετραγωνικά μέτρα.
Ακόμη και στα συνεργεία που χρεώνουν ανάλογα με την έκταση των εργασιών, υπάρχουν συχνά ελάχιστες αμοιβές για την ανάληψη ενός έργου. Ο ίδιος αναφέρει περιπτώσεις όπου ένα συνεργείο ζητά τουλάχιστον 4.000 δολάρια μόνο και μόνο για να αναλάβει την εργασία. Έτσι, η εξοικονόμηση που θεωρητικά προκύπτει από ένα μικρότερο κτίριο περιορίζεται σημαντικά.
Το ίδιο ισχύει και για βασικό εξοπλισμό που πρέπει να υπάρχει σε κάθε κατοικία ανεξάρτητα από το εμβαδόν της. Μπάνιο, ηλεκτρικός πίνακας, υδραυλικές συνδέσεις, κουζίνα και άλλα απαραίτητα στοιχεία δημιουργούν ένα ελάχιστο κόστος, κάτω από το οποίο ο κατασκευαστής δύσκολα μπορεί να κινηθεί.
Η κατάσταση είναι ακόμη δυσκολότερη για μικρές ανεξάρτητες κατασκευαστικές επιχειρήσεις, οι οποίες δεν διαθέτουν την αγοραστική δύναμη των μεγάλων ομίλων για να εξασφαλίζουν χαμηλότερες τιμές σε υλικά και υπηρεσίες.
Τα στοιχεία του National Association of Home Builders δείχνουν ότι το μέσο κέρδος του κατασκευαστή αντιστοιχούσε περίπου στο 11% της τελικής τιμής πώλησης μιας νέας κατοικίας το 2024, πριν από τους φόρους. Παράλληλα, το ίδιο έτος το άμεσο κόστος κατασκευής αντιπροσώπευε το 64,4% της τιμής πώλησης, το υψηλότερο ποσοστό από τότε που άρχισε να καταγράφεται η συγκεκριμένη σειρά στοιχείων το 1998.
Στις μικρότερες και φθηνότερες κατοικίες, ωστόσο, το περιθώριο μπορεί να περιοριστεί πολύ περισσότερο.
Ο Grulke θυμάται χαρακτηριστικά ένα σπίτι για το οποίο χρειάστηκε να εργαστεί περίπου οκτώ μήνες, για να του απομείνει τελικά κέρδος μόλις 6.000 δολαρίων. Όπως αναφέρει, κάτι ανάλογο του έχει συμβεί τουλάχιστον δύο φορές μέσα στην τελευταία πενταετία.
Σήμερα ετοιμάζει μία κατοικία περίπου 93 τ.μ., την οποία ελπίζει να πουλήσει κοντά στις 235.000 δολάρια. Σε αισθητά χαμηλότερη τιμή, όπως υποστηρίζει, η απόδοση της εργασίας του ουσιαστικά μηδενίζεται.
Η πίεση στο κόστος κατασκευής έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η είσοδος στην αγορά κατοικίας έχει ήδη γίνει σημαντικά δυσκολότερη.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Realtor.com, η τιμή μιας τυπικής κατοικίας πρώτης αγοράς αυξήθηκε κατά 88.000 δολάρια μεταξύ 2019 και 2026, φθάνοντας στις 344.000 δολάρια. Την ίδια στιγμή, το ελάχιστο συνιστώμενο οικογενειακό εισόδημα για την αγορά μιας τέτοιας κατοικίας αυξήθηκε από περίπου 43.000 σε 78.000 δολάρια, δηλαδή περισσότερο από 80%.
Υπάρχουν πάντως ορισμένες ενδείξεις αποκλιμάκωσης. Σε σύγκριση με το χαμηλό του 2022, στην αμερικανική αγορά διατίθενται πλέον περίπου 220.000 περισσότερες προσιτές κατοικίες, ενώ οι τιμές αυτής της κατηγορίας έχουν υποχωρήσει κατά 4,2%. Η βελτίωση όμως είναι άνιση και οι ΗΠΑ εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν συνολικό έλλειμμα κατοικιών που υπολογίζεται περίπου στα 4 εκατομμύρια.
Η ουσία του προβλήματος είναι ότι η μικρότερη κατοικία δεν σημαίνει αναλογικά μικρότερο κόστος. Όταν ένα μεγάλο μέρος των δαπανών παραμένει σταθερό, ο κατασκευαστής έχει ισχυρότερο οικονομικό κίνητρο να προσθέσει τετραγωνικά μέτρα και να διαθέσει το ακίνητο σε υψηλότερη τιμή.
Κάπως έτσι δημιουργείται ένας φαύλος κύκλος: οι αγοραστές ζητούν περισσότερες οικονομικά προσιτές κατοικίες, αλλά οι κατασκευαστές δυσκολεύονται να τις προσφέρουν με βιώσιμο περιθώριο κέρδους. Και, όπως το θέτει χαρακτηριστικά ο Grulke, η αγορά συχνά ζητά προδιαγραφές ακριβού αυτοκινήτου με τιμή οικονομικού μοντέλου.
Περισσότερες ειδήσεις
